济南市商品房用地分割转让登记发证须知

来源：地籍处

(商品房也要办理土地证，国土资源局就有关问题进行答疑。)     根据统一安排，济南市于2003年7月1日起开展商品房用地分割转让登记发证工作。为方便群众，济南市国土资源局就有关问题进行了说明。     1、什么是商品房用地分割转让登记?     商品房用地分割转让登记是指以出让方式取得的商品房用地，在商品房销售前由房地产开发公司办理土地分割转让许可登记，商品房售出后由购房者凭《国有土地使用权分割转让许可证》办理个人《国有土地使用证》，将房地产开发公司土地使用权依法转移给购房者的土地登记行为。     2、为什么要办理商品房用地土地证书?     首先，商品房用地登记发证是国家法律规定的一项重要工作。《土地管理法》、《城市房地产管理法》规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护。对各类用地包括商品房用地进行登记发证是国土资源部门的职能之一。     其次，办理商品房用地登记是商品房上市交易的必要条件。《城市房地产管理法》明确规定房屋交易必须取得土地使用权证书和房屋所有权证书。为商品房用地者颁发土地使用证使商品房具备了“两证齐全”上市交易的必要条件，有利于保证房地产交易安全。   第三，办理商品房用地登记是购房者的权益。依法登记的土地使用权受法律保护，对商品房用地登记是保护购房者使用土地合法权益的法律手段，有利于保护购房者的合法权益，为购房者取得手续完备的商品房创造了条件。     第四，开展商品房用地登记有助于依法维护用地者的合法权益，有助于查处违法用地，使合法用地者能够办理商品房用地登记，可以有效避免违法用地开发的商品房进入市场，对建立公平有序的房地产开发的土地市场具有十分重要的意义。     3、哪些用地须参加商品房用地登记?     我市辖区范围内以出让方式取得的商品房用地均须参加商品房用地分割转让登记。凡进行商品房经营的房地产开发公司均应申请办理商品房用地分割转让许可登记，凡购买了商品房的个人均应申请办理商品房用地转让变更登记。     4、如何办理商品房用地分割转让登记?     房地产开发公司在办理商品房预售许可证和整幢楼房屋所有权证书之日起30日内，向土地登记机关提出商品房用地宗地分割转让登记申请。土地登记机关审核后对符合规定的向房地产开发公司颁发《国有土地使用权分割转让许可证》。商品房售出后，购房者在办理房产登记之日起30日内，持《国有土地使用权分割转让许可证》、购房合同(或国有土地转让合同)及发票等有关资料到土地登记机关办理《国有土地使用证》。     5、房地产开发公司办理商品房用地分割转让许可登记需要提交哪些材料?     (1)原《国有土地使用证》及原出让批文、出让金缴纳凭证     (2)商品房用地分割转让登记申请审批表     (3)商品房预售许可证     (4)上报软盘(每宗地～张)     (5)其他应当提交的资料     6、购房者办理商品房用地分割转让变更登记需要提交哪些资料?     (1)《国有土地使用权分割转让许可证》     (2)宗地图     (3)购房合同书     (4)购房发票(出示原件，留存复印件)     (5)其他应当提交的资料     7、到哪里申报商品房用地分割转让登记?     商品房分割转让许可登记申报在各区国土资源局受理，个人商品房用地分割转让变更登记在济南市国土资源局(经十路65号)统一办理。     8、分期竣工出售的商品房可以按幢办理分割转让登记吗?     对联片住宅区，原则上按每幢楼办理一个土地证，商品房已竣工并办理了预售许可证和整幢楼房屋所有权证书的即可办理分割转让许可登记。     9、申报商品房用地登记有没有时间限制?     2003年7月1日以前已经出售的商品房用地分割转让登记集中在2004年1月1日前办理，逾期不提出申报的，不再享受本次有关优惠政策。2003年7月1日起出售的商品房用地分割转让登记应按本通告要求及时申请办理。     10、2003年7月1日以前购买的商品房用地土地证怎么办理?     2003年7月1日以前购买的商品房用地先由房地产开发公司补办分割转让许可登记，领取《国有土地使用权分割转让许可证》后，再由购房者持有关材料申请变更登记，领取个人商品房用地《国有土地使用证》。     11、办理商品房用地分割转让登记收费标准是多少?   为减轻用地房地产开发公司和购房者的负担，本次商品房用地登记按照最低标准收取费用，均按每证43元的标准收取工本费。     12、开发公司尚未领取土地证能否为个人办理商品房用地登记?     开发公司尚未领取土地证的，必须先申请整宗地土地登记。房地产开发公司可向所在县(市)、区国土资源局申请办理整宗地土地登记，领取整宗地土地证并办理分割转让许可后再申请办理个人商品房用地登记。     13、土地手续不齐的如何办理商品房用地分割转让登记?     土地手续不齐的，应先依法补办土地手续，属于违法用地的应先进行查处，在划拨土地上进行商品房开发并出售的，应先补办土地出让手续。待土地手续完备，办理了出让类型的国有土地使用证后才能够申请办理商品房用地分割转让登记。     14、单位购买后再分配给职工的商品房如何办理土地登记?     单位购买后再分配给职工的商品房，如果土地已经过户到单位名下，可以由单位办理分割转让许可登记，如果土地还在房地产开发公司名下，可以由房地产开发公司办理办理分割转让许可登记，然后由个人凭《国有土地使用权分割转让许可证》和单位证明办理个人商品房用地变更登记。

    关于土地证的法律法规：

        2005年7月全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法（草案）》明确了“国家对不动产实行统一登记制度”。核心内容是房屋和土地统一登记，实现房屋所有权和土地使用权主体权利一致。

    全民所有制单位，集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民登记造册，核发证件，确认使用权。-------摘自《中华人民共和国土地管理法》第九条

国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度（实现房屋所有权和土地使用权主体权利一致）。

                              --------摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条

    土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

                              -------摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条

   《城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让时，房屋的所有权和  房屋占用范围内的土地使用权同时转让，这就是房屋转达让中的“地随房走”原则。